29개실 원룸 임차료 관리 시스템 운영 매뉴얼

📌 1. 시스템 개요 및 호실 구성

본 시스템은 총 29개 호실(1층 1개실, 2~6층 각 5개실, 7층 3개실)로 구성된 원룸 임대 건물의 월세 수납 현황, 계약 갱신, 관리비 정산, 지출 장부를 실시간으로 기록하고 관리하는 전용 관리기입니다.

구분	해당 호실	호실 수	특징
1층	101호	1개실	근린생활/관리실 또는 1층 단독 주거실
2층 ~ 6층	201~205호, 301~305호, 401~405호, 501~505호, 601~605호	25개실	기준 주거실 (풀옵션 원룸)
7층	701호, 702호, 703호	3개실	상층부 특화 주거실 (발코니/테라스)
총계	29개실		전 호실 독자 계약 정보 및 수납 이력 유지

⚡ 2. 스마트폰 모바일 최적화 & 슬라이드 인터페이스

📱 여백 최소화 & 스크롤 없는 한 화면

모바일 화면(스마트폰 뷰포트)에서 여백을 최소화하고 호실 번호, 월세/관리비, 완납/미납 상태 폰트를 대형화하여, 스크롤 없이도 핵심 수납 현황을 즉시 파악할 수 있습니다.

👉 우측 슬라이드 바 (호실 선택)

화면 우측 상단 [🚪 101호 ▾] 버튼을 터치하면 우측에서 슬라이드 바가 열려 7층~1층 29개실의 입주/공실/납부 상태(초록: 완납, 빨강: 미납, 회색: 공실)를 원터치로 전환합니다.

👈 좌측 슬라이드 바 (메뉴 & 부동산)

화면 좌측 상단 [☰] 햄버거 메뉴를 터치하면 좌측에서 슬라이드 바가 열려 부동산 선택/추가, 부가가치세 집계, 지출 장부, 전출자 이력 등 전체 관리 업무를 처리합니다.

💳 원터치 즉시 완납 처리

복잡한 입력 없이 당월 카드 하단의 큰 [💳 즉시 완납] 버튼 한 번 터치로 당월분 임차료가 완납 처리되며, 필요 시 즉시 취소도 가능합니다.

🏢 3. 다중 부동산(건물) 선택 및 관리

부동산 전환: 상단 헤더 중앙의 [🏢 건물명 ▾] 또는 좌측 슬라이드 바에서 본관(29실), 별관(29실) 등 관리 중인 여러 건물을 원터치로 전환할 수 있습니다.
신규 부동산 등록: 좌측 메뉴 슬라이드 바 상단의 [+ 신규 추가] 버튼을 통해 새 건물 ID, 명칭, 주소를 등록하면 해당 부동산 전용 29개실 및 수납 장부가 자동 생성됩니다.

📊 4. 전출자 1년 보존 & 부가가치세(VAT) 신고 연동

전출자 1년 법정보존: 세입자가 퇴실(전출)하더라도 전출일로부터 1년간 DB(integrat.db)에 의무 보존되며, 좌측 메뉴의 [🗂️ 전출자 1년 보존 이력]에서 보존기한과 계약 내역을 언제든 열람할 수 있습니다.
고밀도 엑셀표 & 호실 앞 체크박스: 부가가치세 산출 화면은 여백을 최소화한 엑셀 스프레드시트 서식으로 구성되어 있으며, 각 호실 번호 바로 앞에 [✓] 체크박스(헤더에는 마스터 전체선택 체크박스)가 배치되어 산출 대상 포함 여부를 즉시 확인하고 조정할 수 있습니다.
호·원 단위 생략으로 칸 너비 절약: 불필요한 '호', '원' 단위를 생략하고 상단에 (단위: 원)을 표기하여 가로 스크롤 부담 없이 한눈에 데이터가 들어오도록 최적화되었습니다.
부가가치세 완벽 산출: 부가세 기간(1기 1~6월, 2기 7~12월) 동안 세입자가 교체되었더라도 이전 세입자의 납부 내역이 유실되지 않고 공급가액(÷1.1)과 부가세(10%)에 100% 합산 집계됩니다.

📑 5. 엑셀 데이터 일괄 입력 & AI 스마트 컬럼 매핑

다양한 엑셀 서식 100% 수용: 부동산마다 '방번호', '호수', '입주자', '월차임', '보증금(만원)' 등 서로 다른 열 제목을 사용하더라도, AI 스마트 매퍼가 시스템 10대 핵심 항목으로 자동 인식 및 매칭합니다.
🧬 데이터 패턴 기반 AI 휴리스틱 추론: 헤더 텍스트뿐만 아니라 실제 입력된 셀 데이터 패턴(예: 010 연락처 정규식, 101~703 호실 범위, 보증금/월세 금액대, 선후불 키워드, 날짜 포맷)을 복합 분석하여 AI 매핑 신뢰도(예: 99%)를 산출하고 최적의 컬럼을 자동 추천합니다.
📸 엑셀 화면 캡처(이미지/Ctrl+V) 지원: 엑셀 원본 파일이 없더라도, 화면을 캡처(Win + Shift + S)하여 모달 창에서 [Ctrl + V]로 붙여넣기만 하면 AI Vision이 표 구조와 글자를 자동 추출합니다.
📋 업계 표준 템플릿 4종 프리셋 내장:

① 표준 임대차 계약 대장
원룸/오피스텔 일반 표준 서식

② 부동산 중개망 거래 장부
동호수, 차임(만원) 등 공인중개 ERP 서식

③ 상가·사무실 부가세 대장
상호(대표자), 과세구분 등 세무신고 서식

④ LH·청년전세 특약 서식
보증보험, 전월세구분 등 정부지원 서식

각 템플릿별 [📥 서식 다운] 및 [✨ 예시 로드] 버튼을 지원하여 실제 데이터 업로드 전 AI 매핑을 미리 시연해볼 수 있습니다.
스마트 단위 환산 & 데이터 자동 정제: 엑셀의 보증금/월세가 '만원' 단위로 작성되었거나 1,000 미만 숫자로 기재된 경우 자동으로 원 단위(5,000,000원, 480,000원)로 정규화하며, 호실 뒤의 '호' 제거, 전화번호 하이픈 정규화가 무손실로 실행됩니다.

🛡️ 6. 보안 관리자 로그인 & 권한 매트릭스

본 시스템은 무단 접근 방지 및 지점별 데이터 격리를 위해 보안 인증 게이트를 기본 적용합니다. 미인증 상태에서는 메인 화면이 잠기며 아래 계정을 통해 접속할 수 있습니다.

계정 구분	아이디 / 비밀번호	권한 역할	기능 범위
본사 총괄 최고관리자	`admin` / `1212`	superadmin	전 지점 관리, 통합 정산, 등업 승인, 지점 생성
제1매장 원룸 관리실장	`admin01` / `1212`	branch_admin	1호관 29개실 실시간 수납, 계약 수정, 지출 장부
제2매장 원룸 관리실장	`admin02` / `1212`	branch_admin	2호관 29개실 실시간 수납 및 운영 관제
입주자 / 일반 세입자	`tenant` / `1212`	tenant	자신의 호실 계약 및 납부 영수증 조회 전용

📱 모바일 편의성 & 보안 절충안 (14일 슬라이딩 세션)
• 14일 자동 유지: 로그인 후 14일 이내에 단 한 번이라도 앱을 열면 활동 시각이 감지되어 14일이 자동 연장되므로, 매번 비밀번호를 입력하는 번거로움이 없습니다.
• 자동 만료 보호: 기기를 14일 이상 미사용 방치하거나 분실한 경우 자동으로 세션이 파기되어 세입자 개인정보 유출을 방지합니다.
• 원터치 즉시 로그아웃: 좌측 메뉴 하단의 [🔒 원터치 로그아웃] 버튼을 누르면 팝업 확인 없이 즉시 1초 만에 세션을 파기하고 보안 잠금 화면으로 전환됩니다.

🎙️ 8. 말로 입력 (STT 음성 비서) & 2단계 승인 수납 가이드

스마트폰이나 PC 마이크를 통해 "203호 입금" 처럼 말하면, 전입일 이후 미납/체납 회차 중 가장 오래된 1달분을 자동으로 탐색한 후 "203호 2월분 (350,000원) 수납 처리하시겠습니까? (y/n)" 확인 질의를 거쳐 안전하게 승인 처리합니다.

💡 지원 음성 대화 및 승인 프로세스
• 1단계 (명령 발화): "203호 입금" 또는 "이백삼호 수납"
• 2단계 (확인 질의): "203호 2월분 (350,000원) 수납 처리하시겠습니까? (y/n)" 화면 배너 및 음성(TTS) 질문
• 3단계 (승인/취소):
- 승인: "예 / 응 / ok / yes / 확인" 말하기 또는 [✅ 확인 승인 (Yes)] 버튼 클릭 ➡️ 즉시 완납 처리 완료
- 취소: "아니오 / 취소 / no" 말하기 또는 [❌ 아니오 (No)] 버튼 클릭 ➡️ 수납 취소 및 모달 종료
• 단순 호실 이동: "501호" 또는 "302호 선택" ➡️ 해당 호실 카드 즉시 열기

📋 Rent 구두 명령 전체 12종 목록 (음성 / 터치 / 번호 3종 동시 지원):
1. [호실] 수납 (입금 등): 해당 호실 전입 이후 최장 미납월 탐색 후 입금 처리 질의
2. [호실] 전출 (퇴실, 공실처리, 이사 등): 전출 및 퇴실 처리 창 열기 (퇴실일 자동 입력)
3. [호실] 전입 (등록 등): 계약서 사진(OCR) 및 엑셀 붙여넣기 등록 창 열기
4. [호실] 수정, 삭제: 계약 정보 및 호실 상세 정보 수정 창 열기
5. [호실] 납입현황 (월별, 1년간): 해당 호실 12개월 납입 현황 엑셀(CSV) 다운로드 및 A4 인쇄/PDF 준비
6. 일괄 등록: 29개실 전체 계약대장 사진 및 엑셀 일괄 등록 창 열기
7. 만기 확인: 만기 3일·1·3개월 전 도래 호실 리스트 조회 및 안내문자 순차 발송
8. 지출등록: 당일 수리비, 청소비, 비품비 및 영수증 간편 등록 창 열기
9. 데이터 백업 및 복구: 29개실 장부+지출+전출자 이력 전체 JSON 백업 다운로드 및 복원
10. 월별 통계: 전체 호실의 월별 계약 및 납입 장부 통합 엑셀(CSV) 다운로드
11. 부가가치세 (부가세, 부가세 자료 산출): 홈택스 부가세 신고용 공급가액/세액 집계 및 엑셀 다운로드
12. 도움말 (사용법 등): 공식 시스템 운영 매뉴얼(A4 인쇄/PDF 저장 가능) 새 창 열기

⚠️ 운영 시 주의사항 (도메인 정합성 및 안전 수칙):
1. 오인식 방지 2단계 보호막: 발음 오인식이나 잡음으로 인한 오수납을 원천 차단하기 위해 반드시 사용자의 구두(예/ok) 또는 터치 승인을 받습니다.
2. 후불 입주월 비과세/익월청구 원칙: 입주 당월이 후불인 경우 실제 청구 회차 여부를 판별하여 입주월 오충당을 방지합니다.
3. HTTPS / 보안 환경 필수: 모바일 브라우저의 Web Speech API 정책상 마이크 권한은 HTTPS 또는 localhost에서만 허용됩니다.
4. 부분 입금(차액) 주의: 음성 명령은 1개월분 전액 완납을 기준으로 하므로, 일부 금액만 분할 입금된 경우 상세 장부 모달에서 실입금액을 직접 입력하십시오.